鹿児島で相続登記をお考えの方へ｜不動産の名義変更が必要な理由を専門家が解説！鹿児島相続相談室

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鹿児島で相続登記をお考えの方へ｜不動産の名義変更が必要な理由を専門家が解説！

更新日:2026/08/14

親族が亡くなると、預貯金や不動産などの名義変更手続きが必要になります。以前は、自宅や土地などの不動産について「相続登記（名義変更）」をいつまでに行うか明確な期限や義務はありませんでした。

そのため、「土地の評価が低いから」「手続きが面倒だから」といった理由で、相続登記を放置してしまうケースが多く、当事務所でもそうした不動産に関するご相談が増加傾向にあります。

相続登記義務化はいつから始まったのか？

令和6年（2024年）4月1日より、相続登記が法的に義務化されました。

これを踏まえ、以下では相続登記が義務化された背景や、法改正における重要なポイント、土地の所有者が取るべき対策についてお伝えいたします。長期間、放置していると土地の所有者が把握できなくなることも…

所有者が不明になってしまった空き家や荒れ地は、処分や管理が困難になります。その結果、周辺の地価が下がったり、景観や治安が悪化したりするだけでなく、公共事業や都市開発が進まないといった深刻な問題を引き起こします。

現在、このような「所有者不明の土地」の増加が社会問題となっており、これ以上所有者が分からない土地を増やさないために、国を挙げて相続登記が義務化されることになりました。

相続登記義務化について詳しくはこちら>>

不動産の名義変更の流れと必要書類ついて詳しくはこちら>>

戸籍収集をご自身で行う場合についてはこちら>>

所有者不明の土地とは？

国土交通省の定義によると、所有者不明の土地とは「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を指します。

こうした土地が増え続けている最大の原因は、相続登記や住所変更登記が放置されていることにあります。

通常、土地を相続した人は名義変更を行いますが、以下のような事情から放置されてしまうケースが少なくありません。

◎日中は仕事などで忙しく、つい後回しにしてしまった

◎自分で行うつもりだったが、手続きが難しくて挫折してしまった

◎これまでは義務ではなかったため、そのまま放置していた

法務省の調査（平成29年）によると、最後の登記から50年以上経過している土地の割合は、大都市で約6.6%、中・小都市や中山間地域では約26.6%にものぼります。
さらに、不動産登記簿だけでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%（平成30年版土地白書）となっており、長期間放置された土地は将来的に「完全な所有者不明状態」に陥るリスクが極めて高いと言えます。

相続登記をしないことの3つのデメリット

１．土地の売却や活用ができない

登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売却することはできません。購入希望者にとっても権利関係が不明確な土地はリスクが高く、取引に応じてもらえません。
不動産を売却・処分するためには、必ず相続人への名義変更（相続登記）を完了させる必要があります。

相続手続きとあわせて不動産を売却する場合>

２．同意を得るのに膨大な手間と時間がかかる

土地を取得したり有効活用したりする際は、法律上の所有者全員の同意が必要です。

数世代にわたって登記が放置されていると、名義人（曾祖父など）から枝分かれした相続人が数十人に膨れ上がっているケースもあります。この場合、以下の作業が必要になります。

① 出生から死亡までの戸籍を辿り、現在の相続人を全員探し出す

② 会ったこともない相続人全員と連絡を取り、遺産分割の交渉・同意を得る

これらには莫大な時間と費用がかかり、土地活用の大きな障壁となります。

戸籍収集をご自身で行う場合の注意点＞＞

３．遺言が無効になるなど、権利関係が複雑化する

長年登記が放置されている物件は、自分がどの程度の「共有持分」を持っているのか、登記簿を見ても正確に判断できません。
このような状態で遺言書を作成しても、対象財産を正しく特定できず、遺言の一部または全部が無効になってしまう恐れがあります。

相続がまとまらない場合は一度専門家に相談を>>

【重要】相続登記の義務化に伴う法改正のポイント

令和6年4月からの義務化に伴う、主なルールは以下の通りです。

◎不動産を取得したことを知った日から「3年以内」に登記をしないと、10万円以下の過料（罰則）の対象に

◎過去の相続分（義務化前に相続した未登記の不動産）も義務化の対象（※令和9年3月末までの猶予あり）

◎遺産分割協議がまとまった後の名義変更登記も、分割日から3年以内に義務化

◎期限内に話し合いがまとまらない場合、「相続人申告登記」を申し出ることで一時的に罰則を免れることが可能に

◎遺贈や遺産分割による登記手続きが簡略化され、不動産を取得した本人の単独申請が可能に

▼ さらに詳しい法改正のポイントや、ご自身のケースに合わせた対策を知りたい方はこちら ▼

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登記をしていない不動産がある場合は、今のうちに対策を

ご自身の親や祖父母の名義のまま放置している不動産がある場合、すでに義務化の対象となっています。
「相続した不動産を自由に売却・活用できない」「他の相続人の借金トラブルで差し押さえられる」「子や孫の世代にさらに複雑な手続きを残してしまう」といった深刻な事態を防ぐためにも、できるだけ早い段階で名義変更を済ませましょう。

相続登記はご自身で行うことも可能ですが、戸籍の収集や法務局での手続きなど、平日日中の対応が必要になります。
「忙しくて時間がない」「関係する相続人が多くて複雑になっている」「何代も前の名義になっている」といった場合は、無理をせず司法書士などの専門家へご依頼されることをお勧めいたします。

当事務所は相続の累計相談実績1000件以上の豊富な実績がございます。
ご自身が義務化の対象になるかどうかの確認を含め、相続に関するお悩みは、ぜひ当事務所の無料相談をご利用くださいませ。

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相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

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相続手続丸ごとサポート

相続手続き丸ごとサポート（遺産整理業務）

不動産だけでなく、銀行預金、出資金、株式、投資信託などの相続財産の名義変更や財産調査、財産の現金化、相続人調査等を行います。

被相続人が一人暮らしの場合や、相続人が遠方の場合、複雑な相続の方にお勧めです。※司法書士法施行規則31条に基づく業務に限ります。

相続財産の価額	報酬額
200万円以下	220,000円
500万円以下	275,000円
500万円~1,000万円	385,000円
1,001万円～2,000万円	495,000円
2,001万円～3,000万円	605,000円
3,001万円～4,000万円	715,000円
4,001万円～5,000万円	825,000円
5,001万円～6,000万円	935,000円
6,001万円～7,000万円	1,045,000円
7,001万円～8,000万円	1,155,000円
8,001万円～9,000万円	1,265,000円
9,001万円～1億円	1,375,000円
1億円以上	金融資産の1.54%

※預貯金の調査に関してはご要望いただいた金融機関について財産調査いたします。
※戸籍事項証明書・登記事項証明書・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料は別途実費をいただきます。
※当事務所の報酬とは別に不動産登記の登録免許税がかかります。
※相続税の申告が必要な場合の税理士報酬等の諸費用は別途ご負担いただきます。
※弁護士、行政書士、土地家屋調査士など各種専門家を手配した場合は、それぞれの報酬が別途発生します。
※半日を超える出張が必要な場合は、日当として半日の場合22,000円（税込）、１日の場合は44,000円（税込）をいただきます。
※相続人が5名様以上の場合は、5名様以降1名様につき基本報酬×5.5%（税込）を加算させていただきます。
※財産数加算：手続き先数（金融機関支店数、不動産の管轄数）が10を超える場合、１つにつき33,000円（税込）加算させていただきます。
※特殊財産加算：自社株式、外国の資産などがある場合は1種類につき110,000円（税込）加算させていただきます。
※特殊分割加算：換価分割・代償分割の場合は55,000円（税込）加算させていただきます。
※特殊相続加算：数次相続・代襲相続の場合は55,000円（税込）加算させていただきます。
※特殊相続人加算：相続人が海外在住または外国籍の場合、１人当たり55,000円（税込）加算させていただきます。